⚖️Kamulaştırma Süreçleri ve Kentsel Dönüşümdeki Stratejik Rolü: Mülk Sahibi Hakları ve Hukuki Güvenceler

Kamulaştırma Süreçleri ve Kentsel Dönüşümdeki Stratejik Rolü: Mülk Sahibi Hakları ve Hukuki Güvenceler

Giriş 

Kentlerimiz, tarihsel süreçlerin, sosyo-ekonomik değişimlerin ve doğal afet risklerinin birleşimiyle sürekli bir dönüşüm içerisinde bulunmaktadır. Özellikle ülkemizin deprem kuşağında yer alması ve yaşlanan yapı stoğunun getirdiği riskler, kentsel dönüşüm projelerini bir zorunluluk haline getirmiştir. Kentsel dönüşüm, sadece binaların yenilenmesi değil, aynı zamanda sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir kent dokularının oluşturulması vizyonunu taşır. Bu büyük ölçekli projelerin hayata geçirilmesinde ise "kamulaştırma" kavramı, mülkiyet haklarına doğrudan etkisi nedeniyle stratejik ve çoğu zaman tartışmalı bir rol oynamaktadır. Kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengeyi kurmayı amaçlayan kamulaştırma süreçleri, kentsel dönüşümün hukuki altyapısını oluşturan temel dinamiklerden biridir.

Bu blog yazısı, kamulaştırma süreçlerinin kentsel dönüşümdeki yerini, uygulanış biçimlerini, mülk sahiplerinin Anayasal ve yasal haklarını, itiraz yollarını ve karşılaşabilecekleri hukuki güvenceleri uzman bir bakış açısıyla detaylandırmayı hedeflemektedir. Özellikle Kadıköy kentsel dönüşüm ve Göztepe kentsel dönüşüm gibi yoğun ve değerli bölgelerde yaşanan deneyimler ışığında, sürecin karmaşıklığına ve taraflar için taşıdığı öneme dikkat çekilecektir.

I. Kamulaştırma Kavramı ve Kentsel Dönüşümdeki Yeri 

Kamulaştırma, Anayasa'nın 46. maddesinde güvence altına alınan, devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamı veya bir kısmı üzerinde, kanunla yetkili kılınan idari usullere göre, bedelini peşin ve nakden ödemek suretiyle mülkiyet hakkını elde etme işlemidir. Bu işlem, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve kentsel dönüşüm özelinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi özel mevzuatla düzenlenmiştir.

Kentsel dönüşümde kamulaştırma, genellikle şu amaçlarla kullanılır:

• Riskli yapıların bulunduğu parsellerin birleştirilmesi veya yeniden düzenlenmesi.

• Altyapı (yol, yeşil alan, sosyal donatı) projeleri için gerekli alanların temini.

• Riskli alanların bütüncül bir planlama ile dönüştürülmesi.

• Mülkiyet parçalılıklarının ortadan kaldırılması ve uygulanabilir imar parsellerinin oluşturulması.

Esas itibarıyla, kentsel dönüşüm projelerinde mülkiyetin gönüllülük esasıyla, hak sahipleriyle anlaşma yoluyla devri veya kat karşılığı inşaat gibi modellerle sağlanması hedeflenir. Ancak, uzlaşmanın sağlanamadığı, hissedarlık yapısının karmaşık olduğu veya kamu yararının aciliyet arz ettiği durumlarda kamulaştırma, son çare olarak devreye giren bir araçtır. Bu nedenle kamulaştırma, kentsel dönüşümün tamamlayıcı ve zorlayıcı bir unsuru olarak karşımıza çıkar.

II. Kentsel Dönüşümde Kamulaştırma Yöntemleri ve Süreci ⚖️

Kentsel dönüşümde uygulanan kamulaştırma yöntemleri, genel kamulaştırma hükümlerinin yanı sıra, 6306 sayılı Kanun'un getirdiği özel düzenlemelerle şekillenmektedir.

A. Acele Kamulaştırma

Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesinde düzenlenmiş özel bir kamulaştırma türüdür. Olağanüstü durumlarda veya kamu yararının aciliyet arz ettiği hallerde, idarenin taşınmaza daha hızlı el koymasını sağlayan bir yöntemdir. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında "riskli alan" ilan edilen yerlerde, Cumhurbaşkanı kararıyla acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Bu yöntemde, kıymet takdiri ve bedel tespiti gibi adımlar sonradan tamamlanmak üzere, idare taşınmazın mülkiyetini veya kullanım hakkını derhal elde edebilir.

Süreç, idarenin acele kamulaştırma kararı almasıyla başlar. Mahkeme, taşınmazın kıymetini belirlemek üzere bilirkişi incelemesi yapar ve tespit edilen bedelin yüzde 80'i peşin olarak ödenir. Ardından, asıl bedel tespiti ve tescil davası açılır. Mülk sahiplerinin bu süreçte itiraz hakları saklıdır; özellikle kıymet takdirine ve kamulaştırma kararının hukuka uygunluğuna karşı yargı yoluna başvurabilirler.

B. Normal Kamulaştırma (Genel Kamulaştırma)

Kamulaştırma Kanunu'nda öngörülen genel kamulaştırma süreci, acele kamulaştırmaya göre daha uzun ve detaylı aşamalardan oluşur:

1. Kamu Yararı Kararı: Kamulaştırmayı yapacak idare (belediye, TOKİ vb.) tarafından alınır ve ilgili mercilerce (Valilik, Bakanlık) onaylanır.

2. Kamulaştırma Kararı: Kamu yararı kararı alındıktan sonra, kamulaştırılacak taşınmazların listesi ve krokisi hazırlanarak kamulaştırma kararı alınır.

3. Kıymet Takdiri ve Uzlaşma Görüşmeleri: İdare, kamulaştırılacak taşınmazın bedelini belirlemek üzere kıymet takdir komisyonu kurar. Belirlenen bedel üzerinden malikle uzlaşma görüşmeleri yapılır. Bu aşama çok önemlidir; zira uzlaşma sağlanırsa, süreç mahkemeye intikal etmeden tamamlanır. Uzlaşma tutanağı bir sözleşme niteliğindedir.

4. Bedel Tespiti ve Tescil Davası: Uzlaşma sağlanamazsa, idare asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak taşınmazın kamulaştırma bedelini tespit eder. Tespit edilen bedelin mahkemece belirlenen hesaba yatırılmasının ardından taşınmazın idare adına tesciline karar verilir.

C. Kentsel Dönüşüme Özgü Kamulaştırma Hükümleri (6306 Sayılı Kanun)

6306 sayılı Kanun, riskli alan ve riskli yapıların dönüştürülmesi amacıyla özel ve hızlı kamulaştırma yetkileri tanır. Bu kanun kapsamında:

• Riskli Yapı Tespiti: Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlar tarafından yapılan riskli yapı tespiti kararı, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğüne işlenir ve maliklere tebliğ edilir. Malikler bu karara 15 gün içinde itiraz edebilir.

• Riskli Alan İlanı: Bakanlık kararıyla belirli bir alan "riskli alan" ilan edilebilir. Riskli alanlarda kamulaştırma yetkisi, Bakanlık veya yetkilendirdiği idarelere (TOKİ, belediyeler) aittir.

• Mülkiyetin Devri ve Alternatifler: Riskli alanlarda veya yapılarda, maliklerin üçte iki çoğunlukla anlaşamaması durumunda, hisseleri idare tarafından kamulaştırılabilir veya anlaşan diğer maliklere satılabilir. Hak sahiplerine, yeni konut veya işyeri verilmesi, kira yardımı, kredi desteği gibi çeşitli alternatifler sunulur.

• Kamulaştırma Bedeli: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kamulaştırmalarda da, bedel tespiti Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır. Ancak, sürecin hızlandırılmasına yönelik bazı özel hükümler mevcuttur.

III. Mülk Sahiplerinin Hakları ve Hukuki Güvenceleri

Kamulaştırma süreci, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğinde olduğundan, mülk sahiplerinin haklarının korunması Anayasal bir güvencedir.

A. Adil Bedel Talep Hakkı

Anayasa'nın 46. maddesi, kamulaştırma bedelinin "gerçek karşılığı" olmasını emreder. Bu, mülk sahibinin taşınmazının piyasa değerine en yakın bedeli alması gerektiği anlamına gelir. Kamulaştırma bedelinin tespitinde şu kriterler esas alınır:

• Taşınmazın cinsi ve niteliği (arsa, tarla, mesken, işyeri vb.).

• Yüzölçümü.

• Vergi beyanı.

• Kamulaştırma tarihindeki objektif değerini etkileyen tüm unsurlar (konumu, imar durumu, emsal satışlar, yapı özellikleri, yıpranma payı vb.).

• Bilirkişi incelemesi, kamulaştırma bedelinin adil tespiti için kritik öneme sahiptir. Mahkeme tarafından atanan uzman bilirkişiler, yukarıdaki kriterleri dikkate alarak detaylı bir rapor hazırlar.

B. İtiraz Yolları

Mülk sahiplerinin kamulaştırma sürecine yönelik çeşitli itiraz ve dava hakları bulunmaktadır:

1. Kamulaştırma Kararına İtiraz (İptal Davası):

   • Kamulaştırma kararının hukuka uygun olmadığı, kamu yararı kararının usulüne uygun alınmadığı veya kamu yararının bulunmadığı iddiasıyla idari yargıda (İdare Mahkemesi) iptal davası açılabilir. Özellikle "acele kamulaştırma" kararlarının iptali için Danıştay nezdinde dava açma imkanı vardır.

   • Bu dava, kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde açılmalıdır.

2. Kamulaştırma Bedeline İtiraz (Bedel Tespiti ve Tescil Davası):

   • İdare tarafından açılan bedel tespiti ve tescil davasında, mülk sahibi mahkemece tespit edilen bedelin düşük olduğunu düşünüyorsa, bilirkişi raporuna itiraz edebilir, yeni bilirkişi atanmasını talep edebilir veya kendi uzman görüşünü mahkemeye sunabilir.

   • Mahkeme süreci boyunca, bedelin adil tespiti için deliller sunmak ve hukuki argümanlar geliştirmek mümkündür.

3. İdari İşlemlere İtiraz (6306 Sayılı Kanun Kapsamında):

   • Riskli yapı tespiti kararına karşı 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na (uygulamada ilgili İl Müdürlüğü'ne) itiraz edilebilir.

   • Riskli alan ilanına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.

   • Uygulama planlarına ve parselasyon planlarına karşı da idari yargıda dava açma hakkı mevcuttur.

C. Geri Alma Hakkı ve Kamulaştırmadan Vazgeçme

Kamulaştırma Kanunu, idarenin kamulaştırmadan vazgeçmesi veya kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırma amacına uygun kullanılmaması durumunda mülk sahibine bazı haklar tanır:

• Geri Alma Hakkı: Kamulaştırılan taşınmazın, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırma amacına uygun olarak kullanılmaması veya bu amaçla ilgili bir tesis yapılmaması halinde, eski malik taşınmazı geri alma hakkına sahiptir. Bu hak, kamulaştırma bedelini idareye iade etmek suretiyle kullanılır.

• Vazgeçme: İdare, kamulaştırma süreci devam ederken kamulaştırmadan vazgeçebilir. Bu durumda, vazgeçme kararı malike tebliğ edilir ve malik, vazgeçme nedeniyle oluşan zararlarının tazminini isteyebilir.

D. Avukatlık ve Hukuki Danışmanlık Hizmetlerinin Önemi

Kamulaştırma ve kentsel dönüşüm süreçleri, idari, hukuki ve teknik birçok detayı barındıran karmaşık süreçlerdir. Mülk sahiplerinin hak kaybına uğramaması, adil bir bedel alması ve yasal süreçleri doğru yönetmesi için uzman bir avukattan hukuki danışmanlık alması hayati öneme sahiptir. Özellikle Kadıköy kentsel dönüşüm ve Göztepe kentsel dönüşüm gibi emsal değeri yüksek ve yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde, doğru hukuki stratejilerle hak kayıplarının önüne geçilebilir ve mülk sahiplerinin menfaatleri en üst düzeyde korunabilir. Bir avukat, sürecin her aşamasında (uzlaşma görüşmeleri, bedel tespiti davası, itirazlar vb.) müvekkilini temsil ederek, yasal haklarını etkin bir şekilde kullanmasını sağlar.

IV. Kentsel Dönüşümde Kamulaştırmanın Zorlukları ve Çözüm Önerileri

Kamulaştırma süreçleri, kentsel dönüşümün hızını ve başarısını doğrudan etkileyen, ancak aynı zamanda önemli zorlukları da beraberinde getiren bir alandır.

• Mülkiyet Uyuşmazlıkları ve Hissedarlık Sorunları: Özellikle eski yapılaşmanın olduğu bölgelerde, tapu kayıtlarındaki hissedarlık yapısının karmaşıklığı, intikal görmemiş miras payları ve fiili kullanım ile tapu kayıtlarının örtüşmemesi gibi durumlar, kamulaştırma ve uzlaşma süreçlerini çıkmaza sokabilir.

• Bedel Uyuşmazlıkları ve Uzun Yargı Süreçleri: İdare ile mülk sahipleri arasında kamulaştırma bedeli konusunda sıkça anlaşmazlık yaşanır. Bu durum, bedel tespiti davalarının uzamasına ve kentsel dönüşüm projelerinin gecikmesine neden olabilir.

• Sosyal ve Ekonomik Etkiler: Kamulaştırma, mülk sahiplerinin yerinden edilmesine, yaşam tarzlarının değişmesine ve ekonomik zorluklar yaşamasına neden olabilir. Özellikle düşük gelirli gruplar için alternatif barınma ve geçim kaynakları konusunda destekleyici politikalar geliştirilmesi önemlidir.

Çözüm Önerileri:

• Uzlaşmanın Teşviki: Kamulaştırma öncesi uzlaşma görüşmelerinin daha şeffaf, etkin ve adil yürütülmesi, tarafların beklentilerini dengeleyebilir. Uzlaşma komisyonlarında farklı disiplinlerden uzmanların (gayrimenkul değerleme uzmanı, şehir plancısı, hukukçu) yer alması faydalı olabilir.

• Şeffaflık ve Etkin İletişim: Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma süreçlerinin tüm aşamalarında, mülk sahiplerine düzenli ve anlaşılır bilgi akışı sağlanmalıdır. Projelerin detayları, hak sahiplerinin seçenekleri ve hukuki süreçler hakkında bilgilendirme toplantıları düzenlenmelidir.

• Alternatif Barınma ve Destek Modelleri: Kamulaştırmadan etkilenen mülk sahiplerine, sadece nakdi bedel ödemek yerine, yeni projeden konut edinme, kira yardımı süresinin uzatılması veya uygun kredi imkanları gibi çeşitli alternatifler sunulmalıdır.

• Yargı Süreçlerinin Hızlandırılması: Kamulaştırma davalarının, kentsel dönüşümün aciliyeti de göz önünde bulundurularak daha hızlı sonuçlandırılması için özel mahkemeler veya ihtisaslaşmış daireler kurulması değerlendirilebilir.

Sonuç:

Kamulaştırma, kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesinde kaçınılmaz bir araç olmaya devam edecektir. Ancak, bu süreçlerin kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengeyi koruyarak, adil, şeffaf ve katılımcı bir yaklaşımla yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Mülk sahiplerinin Anayasal hakları olan adil bedel talep etme ve yargı yoluna başvurma haklarının etkin bir şekilde kullanılması, sürecin hukuka uygunluğunu ve meşruiyetini güçlendirecektir.

Özellikle Kadıköy ve Göztepe gibi yoğun ve değerli bölgelerdeki kentsel dönüşüm deneyimleri, kamulaştırma süreçlerinin karmaşıklığını ve hukuki danışmanlığın vazgeçilmezliğini açıkça ortaya koymaktadır. Geleceğin sağlıklı ve güvenli kentlerini inşa ederken, kamulaştırmanın sadece bir mülkiyet devri işlemi değil, aynı zamanda toplumsal bir dönüşüm aracı olduğu bilinciyle hareket etmek, tüm paydaşlar için daha sürdürülebilir ve adil sonuçlar doğuracaktır. Bu dengeyi sağlamak, hukuk devleti ilkesinin ve sosyal adaletin temel bir gereğidir.