🌍 Kentsel Dönüşümün Hukuki, Mali ve Sosyal Boyutları

Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: Güvenli Şehirler, Sürdürülebilir Finansman ve Hak Sahipliği

Kentsel dönüşüm, modern şehirlerin karşı karşıya olduğu en kritik meselelerin başında gelmekte olup, özellikle ülkemizin aktif deprem bölgelerinden biri olduğu gerçeği göz önüne alındığında, riskli yapı stokunun yenilenmesi hayati bir zorunluluktur. Bu süreç, yalnızca ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma riski taşıyan binaların fiziki olarak yenilenmesini değil, aynı zamanda sosyal, çevresel ve mekânsal koşulların iyileştirilerek afetlere karşı dayanıklı, güvenli ve yaşanabilir yaşam alanlarının inşa edilmesini amaçlamaktadır. Türkiye'de bu kapsamlı süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir.

Son dönemde 6306 sayılı Kanun'da yapılan köklü değişiklikler ve kentsel dönüşüm projelerinde sürdürülebilir finansman arayışları, bu alanda yeni bir dönemin kapısını aralamıştır. Salt çoğunlukla karar alma imkanı, yargı süreçlerinin hızlandırılması ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın kurulması gibi yenilikler, dönüşüm süreçlerini daha merkezi, daha hızlı ve daha etkin hâle getirmeyi hedeflemektedir. Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak biz, bu hukuki ve finansal yenilikleri merkeze alarak, kentsel dönüşümün sadece yapısal güvenliği değil, aynı zamanda enerji verimliliği, iklim krizine karşı direnç ve sosyal adaleti de gözeten bütüncül bir yaklaşımla ele alınması gerektiğine inanıyoruz.

Bu makalede, 6306 sayılı Kanun’daki son değişikliklerin getirdikleri, dönüşümün finansmanındaki yenilikçi yaklaşımlar (Değer Artışının Kamuya Aktarılması - LVC), hak sahiplerinin süreçteki kritik rolü ve hukuki güvenceleri ayrıntılı olarak incelenecektir.

I. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’nda Köklü Değişiklikler

2025 yılında yürürlüğe giren yeni kentsel dönüşüm yasası, uzun süredir azınlık maliklerin engellediği projeleri hızlandırmak ve merkezi otoritenin yetki alanını genişletmek amacıyla önemli adımlar atmıştır.

1. Maliklerin Karar Alma Oranının Yeniden Düzenlenmesi: Salt Çoğunluk

Mevcut Kanun’da maliklerin, arsa satışı, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı gibi işlemlerde karar alabilmesi için arsadaki mülkiyet oranına göre 2/3 çoğunluk aranmaktaydı. Yeni düzenleme ise bu oranı, mevcut arsa maliklerinin “salt çoğunluğu” ile karar almayı gerektirmektedir. Salt çoğunluk, yüzde 50’den fazlası anlamına gelir (%50,00001 de olabilir). Bu değişiklik, kararsız veya muhalif küçük grupların süreci tıkamasını engellemekte ve dönüşüm projelerine hız kazandırmaktadır.

Ayrıca, bu salt çoğunluk kararı ile azınlıkta kalan muhaliflerin hissesinin satışı beklenmeden, binanın ruhsat ve diğer işlemlerine başlanmasının yolu açılmıştır. Salt çoğunlukla alınan karar, parselin tevhit edilmesi (birleştirilmesi), ifraz (ayrılması), taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri ile imar adası bazında uygulama yapılması kararlarını da kapsayabilir.

2. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın Kurulması ve Yetkilerinin Genişletilmesi

Daha önce tüzel kişiliği olmayan Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı bir kurum olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, yeni düzenlemeyle bağımsız tüzel kişiliğe sahip olmuştur. Bu yeni yapı, Başkanlığa doğrudan mülk edinme, kamulaştırma, alma, satma, kiralama, irtifak kurma ve bütçe oluşturma işlemleri yapabilme yetkisi vermektedir. Ayrıca tescil dışı alanlar da Hazine adına tescil edildikten sonra Başkanlık tarafından devralınarak kentsel dönüşüm için kaynak olarak kullanılabilecektir.

3. Süreç Hızlandırma Yöntemleri ve Hukuki Basitleştirmeler

Yeni düzenleme, kentsel dönüşümün uygulanmasında yaşanan aksaklıkları gidermeye yönelik önemli adımlar atmıştır:

• Rezerv Alan Tanımının Genişletilmesi: Rezerv yapı alanı, eski yasada "yeni yapı alanları" olarak anlaşılırken, yeni dönemde yapılaşmasını tamamlamış alanlarda da uygulanabilecektir. Alan belirlendikten sonra tüm yetki Başkanlığa geçmektedir.
• Tebligat Usullerinin Sadeleştirilmesi: 7201 sayılı Tebligat Kanunu'ndan kaynaklanan tebligat sorunları (özellikle yurt dışında yaşayan malikler için) büyük ölçüde çözülmüştür. Riskli rapor sonucu tapuya işlenen belirtmenin maliklerin adresine tebliği zorunlu olmaktan çıkarılmıştır. Eğer e-tebliğ adresi yoksa, ilgili yapıya muhtarlığa askı tebliği yapılacak ve bu tebligat Başkanlığın internet sitesinden de görülebilecektir.
• Tahliye ve Yıkım Sürelerinin Kısaltılması: Riskli yapı kararı kesinleşen maliklere tahliye ve yıkım için verilen süre iki kez değil, tek sefere düşürülerek 90 gün olarak düzenlenmiştir.
• Kolluk Kuvveti Desteği: Lisanslı kuruluşların riskli yapı tespiti yapabilmesi için kolluk kuvvetlerinin gerekli önlemi alması yasal hüküm haline getirilmiştir. Ayrıca tahliye ve yıkıma direnilmesi halinde, mülki idare amirinin yazılı iznine istinaden kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıkım yapılabilecektir.
• Yargı Süreçlerinin Hızlandırılması: Güneydoğu Deprem Bölgesi’ne özel olarak dava süreleri kısaltılmakta ve yargılamanın daha hızlı olabilmesi hedeflenmektedir.

II. Malik Hakları ve Hukuki Güvenceler: Katılmayan Maliklerin Durumu

Kentsel dönüşüm, mülkiyet ve anayasal hakları doğrudan etkilediği için, dönüşüm kararına katılmayan azınlık maliklerin hakları ve itiraz mekanizmaları büyük önem taşır.

1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreçleri

Kentsel dönüşümün başlangıcı, yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması veya yıkılma/ağır hasar riski taşıması esasına dayanan riskli yapı tespitidir. Bu tespiti, malikler lisanslı kuruluşlardan talep edebilir. Maliklerin bu tespiti yapmaması halinde idare resen yaptırabilmektedir.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklerin 15 günlük itiraz hakkı bulunmaktadır. Eğer tespit hukuka aykırı ise her malikin itiraz etme veya dava açma hakkı vardır.

2. Çoğunluk Kararına İtiraz ve Satış Usulü

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra kat maliklerinin salt çoğunluğu (%50+1) yapının geleceği hakkında karar alır. Salt çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan maliklere bildirilmelidir.

Yeni düzenleme ile çoğunluk kararına uymayan maliklerin payının satışında uygulanan noter yolu ile tebliğ şartı kaldırılmış, bunun yerine muhtarlıkta asılması yeterli sayılmıştır. Noterden göndermek bir seçenek olarak bırakılsa da, muhtarda ilan yeterli görülmektedir. Ayrıca Başkanlık tarafından yapılacak pay satışında, tebligat e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılacaktır.

Muhalif malikler, çoğunluk kararına ve sonrasında yapılan sözleşmeye çeşitli hukuki yollarla itiraz edebilirler:

• Kararın İptali Davası: Salt çoğunluğun sağlanamaması, oylama sırasında arsa payının yanlış hesaplanması veya toplantı tebligatındaki eksiklikler, kararın iptaline yol açabilir. Bu davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
• Sözleşmeye İtiraz: Müteahhit ile yapılan sözleşmenin eşitliğe aykırı, maliklere aşırı yük getiren veya yetersiz imza sayısı ile yapılmış olması durumlarında Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.
• Satış Bedeline İtiraz: Payının satılması işleminde usulsüzlük yapıldığı veya satış bedelinin rayiç değerin altında belirlendiği düşünülüyorsa, malikler idari yargıda iptal davası açabilirler. Bu dava süresi tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür.

Eğer diğer malikler muhalif malikin payını satın almazsa, bu hisse bedeli Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. Ayrıca, yoksul veya dar gelirli maliklere, bağımsız bölüm denk gelmemesi durumunda Başkanlık ile paylı mülkiyet kurulacak ve bu kişilere ve varsa eşine vefat sonrası oturma hakkının biteceği şekilde “sükna hakkı” kurulabilecektir.

III. Kentsel Dönüşümün Finansmanı: Devlet Destekleri ve LVC Yaklaşımı

Kentsel dönüşüm, yüksek maliyetli ve karmaşık bir süreçtir. Bu süreçte finansal sürdürülebilirliğin sağlanması, projenin etkinliği açısından sınırlı kalmaması için hayati öneme sahiptir. Türkiye’de finansman, devlet destekleri ve kat karşılığı modellerle sağlanırken, uluslararası alanda ise Değer Artışının Kamuya Aktarılması (Land Value Capture - LVC) politikaları öne çıkmaktadır.

1. Devlet Tarafından Sağlanan Mali Teşvikler

Yeni yasayla birlikte, 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesinde kira yardımı, geçici konut/işyeri tahsisine ek olarak "binanın yapımı için yardım" da eklenmiştir. Bu, kamuoyunda bilinen "Yarısı Bizden" kampanyasına yasal zemin sağlamıştır.

• Yapım Desteği ("Yarısı Bizden"): Kampanya kapsamında, her bir konut için hak sahibine 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin TL finansman desteği sağlanmaktadır. İşyerleri için ise 437 bin 500 TL hibe ve 437 bin 500 TL kredi desteği mevcuttur.
• Kredi Koşulları: Hak sahiplerine kredi verilirken gelir veya kredi puanı şartı aranmaz. Kredi geri ödemeleri yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlar ve 10 yıl vade uygulanır. İlk yıl faiz uygulanmamakta, sonraki yıllar TÜFE oranının yarısı kadar güncelleme yapılmaktadır.
• Kira ve Taşınma Yardımı: Riskli yapılarda tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya yıkım tarihinden itibaren üç ay içinde başvurulması halinde, maliklere 18 ay boyunca, kiracılara ise tek seferde 2 aylık kira yardımı yapılır. Taşınma desteği tek seferde 125 bin TL olarak ödenir ve kiracılar da bu destekten faydalanabilir.

2. Değer Artışının Kamuya Aktarılması (LVC) Yaklaşımı

Kentsel dönüşüm projelerinde kamu müdahaleleri sonucu gayrimenkul değerinde meydana gelen artışların toplumsal faydaya dönüştürülmesi LVC politikalarının temel amacıdır. Türkiye'de parçalı mülkiyet yapısı, gönüllü katılım eksikliği ve kamu kaynaklarının yetersizliği, LVC uygulamalarını sınırlamaktadır.

Türkiye'de kentsel dönüşüm projelerinde genellikle imar haklarının artırılması yöntemi tercih edilmekte, bu da arsa değerinde oluşan artışın kamu kesimi dışında diğer paydaşlar arasında dağılmasına neden olmaktadır. Mevcut imar mevzuatındaki "değer artış payı" uygulaması, imar planı değişikliklerinden kaynaklanan değer artışını kamuya aktarmayı hedeflerken, kentsel dönüşüm projeleri bu kapsam dışında bırakılmıştır.

Porto Maravilha Örneği ve CEPAC’lar

Brezilya’daki Porto Maravilha kentsel dönüşüm projesi, LVC politikalarının etkin bir örneğidir. Rio de Janeiro’daki bu projede, altyapı finansmanı için ek yapılaşma hakkı sertifikası (CEPACs - Certificos de Potencial Adicional de Construção) kullanılmıştır.

• CEPAC Mekanizması: CEPAC'lar, geliştiricilere ek yapılaşma hakkı sağlayan sermaye piyasası araçlarıdır. Bu sertifikaların satışından elde edilen gelir, kentsel gelişim fonuna aktarılmakta ve projenin finansmanında (altyapı, ulaşım, sosyal konut) kullanılmaktadır. Porto Maravilha'da bu gelirler, eski viyadüğün yıkılması, 70 km'lik yol ve altyapı yenilenmesi ve hafif raylı sistemin finansmanında kullanılmıştır.
• Türkiye İçin Çıkarımlar: Porto Maravilha örneği, yapılaşma hakkı sertifikaları gibi yenilikçi finansman araçlarının, ekonomik sürdürülebilirliği desteklerken toplumsal faydayı da artırabileceğini göstermektedir. Türkiye'de değer artış payı düzenlemesinin kentsel dönüşüm projelerini kapsayacak şekilde genişletilmesi, kamu maliyetlerini azaltma potansiyeli taşımaktadır.

LVC politikalarının etkinliği için sadece ekonomik sürdürülebilirlik değil, aynı zamanda mekânsal adalet ve sosyal eşitlik ilkelerine odaklanılması da önemlidir. Porto Maravilha'da düşük gelirli grupların yerinden edilme riskini azaltmak için borç affı ve 10 yıllık emlak vergisi muafiyeti gibi sosyal düzenlemeler yapılmıştır. Türkiye’de de benzer sosyal politikaların, özellikle düşük gelirli kesimlerin erişilebilir konut ve altyapı hizmetlerine erişimini artırmak için entegre edilmesi gerekmektedir.

IV. Proje Yönetimi ve Sürdürülebilirlik: Müteahhit Seçimi ve İklim Krizi Vizyonu

Kentsel dönüşümün başarısı, sadece yasal ve finansal çerçevelere değil, aynı zamanda projenin titizlikle yönetilmesine ve uygulanacak yenilikçi vizyona da bağlıdır. Bu bağlamda, doğru müteahhit seçimi ve sürdürülebilirlik hedefleri kritik rol oynamaktadır.

1. Müteahhit Seçiminin Önemi ve Kriterler

Doğru müteahhit seçimi, can kayıplarını önlemek ve projelerin başarısı adına hayati öneme sahiptir. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) tarafından hazırlanan rehberde, ev sahiplerine yol göstermek amacıyla kritik konulara değinilmiştir.

Müteahhit seçiminde dikkat edilecek temel unsurlar şunlardır:

• Lisans ve Yetkinlik: Müteahhidin lisans ve yetkinliğinin kontrolü şarttır. Yeni yasa, sektöre kalite getirmekte, tecrübe, finansal ve teknik yeterliliği ön plana çıkarmaktadır.
• Ekonomik Yeterlilik: Projeyi zamanında tamamlayabilmesi için müteahhidin ekonomik yeterliliğini gösteren belgelerin talep edilmesi önemlidir.
• Sözleşme Güvenceleri: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bir hukukçu tarafından detaylı incelenmeli; arsa payı oranları, teslim süresi, teknik şartnameler ve cezai şartlar net olarak belirlenmelidir. Maliklerin haklarını ihlal eden, müteahhite haksız avantaj sağlayan sözleşme hükümleri Asliye Hukuk Mahkemesi’nde iptal edilebilir.
• İletişim ve Uzlaşma: Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinin birlikte hareket etmesi ve aralarında sağlam bir iletişim kurması başarı oranını ciddi şekilde artırır.

2. Enerji Verimliliği ve İklim Krizi Bağlamında Dönüşüm Vizyonu

Kentsel dönüşüm, sadece depreme dayanıklı yapılar inşa etmekten öte, aynı zamanda iklim krizine karşı dirençli şehirler kurmak için de stratejik bir fırsattır. Küresel emisyonların yaklaşık %40’ı binaların inşası ve enerji tüketimiyle ilişkilidir. Türkiye’deki yapı stokunun yarısından fazlası enerji verimliliği açısından yetersizdir.

Cityvenn Kentsel Dönüşüm gibi gelecek odaklı firmaların vizyonu, dönüşümü bir "yeniden doğuş" fırsatı olarak görmektir.

• Sıfır Karbon Hedefi: Yeni yapılarda ısı yalıtımı, çevre dostu malzemeler ve modern tesisatların kullanılmasıyla enerji tüketimi düşürülmekte, hem bireysel tasarruf sağlanmakta hem de çevresel etki azaltılmaktadır.
• Akıllı Şehir Planlaması: Enerji verimliliği; akıllı bina sistemleri, yenilenebilir enerji kaynaklarının kullanımı (güneş panelleri) ve yeşil çatılar gibi uygulamalarla sağlanmaktadır.
• Yaşam Odaklı Mahalleler: Dönüşüm projeleri, toplu ulaşımı destekleyen, bisiklet yolları ve yaya dostu alanlar içeren, karma kullanım alanları ile iş, sosyal yaşam ve konutu yakınlaştıran planlamalarla düşük emisyonlu yaşamı teşvik etmelidir.

Sonuç:

Türkiye'de kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Kanun'da yapılan değişikliklerle birlikte hız, etkinlik ve merkeziyetçilik açısından önemli bir evrim geçirmektedir. Salt çoğunlukla karar alma kolaylığı, tebligat süreçlerinin basitleştirilmesi ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güçlenmesi, uzun süren tıkanıklıkları aşmada kritik rol oynayacaktır.

Ancak bu hızlandırılmış süreç, maliklerin haklarını ve finansal yükümlülüklerini daha dikkatli takip etmelerini zorunlu kılmaktadır. Muhalif maliklerin itiraz hakları (karar iptali, sözleşme iptali, satış bedeline itiraz) hala mevcut olup, hukuki süreçlerin uzman desteğiyle yürütülmesi hak kaybı yaşamamak için kritik öneme sahiptir.

Finansman alanında, "Yarısı Bizden" gibi devlet destekleri (1 konut için 1 milyon 875 bin TL’ye varan destek), maliklerin maliyet yükünü hafifletmektedir. Öte yandan, kentsel dönüşüm projelerinin uzun vadeli sürdürülebilirliği ve kamusal faydayı artırmak için Değer Artışının Kamuya Aktarılması (LVC) politikalarının Türkiye'de daha etkin entegrasyonu (örneğin, değer artış payı uygulamasının genişletilmesi) gerekmektedir.

Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak biz, depreme dayanıklı, enerji verimli ve doğayla uyumlu modern yapıları inşa ederken, hukuki ve finansal süreçlerin her aşamasında şeffaf, güvenli ve uzman danışmanlık hizmeti sunmayı taahhüt ediyoruz. Şehirlerin geleceği, doğru yasal çerçeve, sürdürülebilir finansman ve her şeyden önemlisi, bilinçli ve uzman bir yaklaşımla atılacak adımlara bağlıdır.

Bu makale, Cityvenn Kentsel Dönüşüm adına, sunulan kaynaklardaki bilgileri temel alarak hazırlanmıştır.