Rezerv Alanı Nedir? Kentsel Dönüşümde Rezerv Yapı Alanı Ne Anlama Geliyor?

Kentsel dönüşüm sürecinde sıkça karşılaşılan ancak anlamı zaman zaman yanlış yorumlanan kavramlardan biri “rezerv yapı alanı”dır. Özellikle büyük şehirlerde yürütülen dönüşüm projeleri nedeniyle bu kavram; mülk sahipleri, yatırımcılar, kiracılar ve dönüşüm sürecine dahil olan diğer taraflar açısından önem taşımaktadır.

Rezerv yapı alanlarının temel hukuki çerçevesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili uygulama mevzuatıyla belirlenmektedir. Mevzuat, rezerv yapı alanlarını 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılabilecek alanlar olarak düzenlemektedir.

Rezerv Yapı Alanı Nedir?

En temel ifadeyle rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen alanları ifade eder.

Bu alanlarda yalnızca konut yapılması söz konusu değildir. Mevzuat kapsamında riskli alanlarda veya riskli yapılarda yaşayan kişilerin nakledilebileceği rezerv konut ve işyerlerinin yanı sıra sosyal, teknik ve kültürel altyapı ve üstyapı tesisleri ile çevre düzenlemeleri de gerçekleştirilebilir.

Dolayısıyla rezerv yapı alanını yalnızca “boş arazi” veya “yeni konut yapılacak bölge” şeklinde değerlendirmek doğru değildir. Kavram, daha geniş bir kentsel dönüşüm ve şehir planlama mekanizmasının parçasıdır.

Rezerv Alan ile Riskli Alan Aynı Şey midir?

Hayır. Bu iki kavram birbiriyle ilişkili olmakla birlikte hukuken aynı değildir.

Riskli yapı, bilimsel ve teknik verilere göre ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıyı ifade eder. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı belirlenen alanlara ilişkin ayrı bir hukuki statüdür. Rezerv yapı alanı ise 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen alan niteliğindedir.

Bu ayrım önemlidir. Bir taşınmazla ilgili değerlendirme yapılırken hangi hukuki statünün söz konusu olduğu ayrıca incelenmelidir.

Rezerv Yapı Alanlarında Neler Yapılabilir?

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğine göre rezerv yapı alanlarında Kanunun amacı doğrultusunda sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulmasına yönelik çeşitli uygulamalar gerçekleştirilebilir.

Bunlar arasında riskli alanlardan veya riskli yapılardan taşınacak kişiler için rezerv konut ve işyerleri, yeni yerleşim alanları, sosyal ve teknik altyapı tesisleri, kültürel tesisler ve çevre düzenlemeleri bulunmaktadır. Yönetmelik ayrıca Kanunun amaçları kapsamında gelir ve hasılat getirecek uygulamalara da imkân tanımaktadır.

Buradaki temel hedef yalnızca yeni bina üretmek değil; dönüşümün gerektirdiği yerleşim, altyapı ve yaşam çevresini bütüncül biçimde planlamaktır.

Rezerv Alan İlanı Mülk Sahipleri Açısından Neden Önemlidir?

Bir taşınmazın rezerv yapı alanı içerisinde kalması, taşınmaz sahibinin yalnızca “binam yenilenecek mi?” sorusunu sormasının yeterli olmadığı anlamına gelir.

Sürecin;

mülkiyet durumu, imar planları, proje kararları, değerleme, hak sahipliği, yapılacak anlaşmalar ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalar açısından birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

Nitekim 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği; dönüşüme tabi taşınmazların değer tespitinden hak sahipleriyle yapılacak anlaşmalara, yardımlardan yeniden yapılacak yapılara kadar geniş bir uygulama alanını düzenlemektedir.

Bu nedenle rezerv yapı alanı içerisinde taşınmazı bulunan kişilerin, kendi taşınmazlarına ilişkin somut idari ve hukuki belgeleri ayrıca incelemesi önemlidir.

Rezerv Alanlar Kentsel Dönüşüm İçin Neden Önemli?

Yoğun yapılaşmış şehirlerde dönüşümün en önemli sorunlarından biri, mevcut yapıların yenilenmesi sırasında ortaya çıkan yerleşim ve planlama ihtiyacıdır.

Rezerv yapı alanları bu noktada dönüşümün yalnızca bina ölçeğinde değil, mahalle ve kent ölçeğinde planlanabilmesine olanak sağlayan araçlardan biridir.

Doğru planlanan bir dönüşüm;

• güvenli ve dayanıklı yapıların oluşturulmasını,
• altyapının yenilenmesini,
• sosyal donatıların planlanmasını,
• çevre düzenlemelerinin geliştirilmesini,
• daha sürdürülebilir yaşam alanlarının kurulmasını

bir arada ele almalıdır.

Bu nedenle kentsel dönüşüm, yalnızca eski binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması olarak görülmemelidir.

Cityvenn Yaklaşımı: Yapıdan Önce Süreci Okumak

Cityvenn olarak kentsel dönüşümü yalnızca mimari veya inşaat süreci olarak değerlendirmiyoruz.

Bir dönüşüm projesinde teknik analiz, hukuki süreç, mimari planlama, maliklerin hakları, proje geliştirme ve uygulama birbirinden bağımsız değildir. Sağlıklı bir dönüşüm modeli, bütün bu başlıkların birlikte yönetilmesini gerektirir.

Rezerv yapı alanı gibi özel hukuki ve planlama statülerinin bulunduğu projelerde de taşınmazın mevcut durumunun, ilgili planların ve dönüşüm modelinin proje özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Doğru alanda, doğru planlama ile güvenli yarınlar inşa ediyoruz.

Cityvenn Kentsel Dönüşüm

Telefon: 444 4 587
E-posta: info@cityvenn.com
Web: www.cityvenn.com
Adres: Fahrettin Kerim Gökay Caddesi No: 188, Göztepe, Kadıköy, İstanbul