Riskli Yapı Tespitinden Noter Sözleşmesine Kadar Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm, yalnızca eski bir binanın yıkılarak yerine yenisinin inşa edilmesi değildir. Teknik analizlerin, hukuki işlemlerin, mali değerlendirmelerin ve kat malikleri arasındaki uzlaşmanın bir arada yürütülmesi gereken çok aşamalı bir süreçtir.

Özellikle riskli yapı tespitinden yüklenici firma ile sözleşme imzalanmasına kadar geçen dönem, dönüşümün geleceğini doğrudan etkileyen kritik kararları içerir.

Peki, kentsel dönüşüm süreci nasıl başlar? Kat maliklerini hangi aşamalar bekler? Yüklenici seçimi ve noter sözleşmesi öncesinde nelere dikkat edilmelidir?

1. Riskli Yapı Tespiti: Kentsel Dönüşümün İlk Resmî Adımı

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında ilk aşamalardan biri, mevcut yapının risk durumunun belirlenmesidir.

Riskli yapı tespiti, yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından teknik incelemeler sonucunda gerçekleştirilir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan yapılarda, maliklerden birinin başvurusu riskli yapı tespit sürecinin başlatılması için yeterlidir. Tüm maliklerin ortak başvuru yapması zorunlu değildir.

Hazırlanan rapor ilgili idare tarafından incelenir. Yapının riskli olduğunun belirlenmesi durumunda tapu kayıtlarına gerekli belirtme işlenir ve yasal bildirim süreci başlar.

Önemli: Riskli yapı tespitinin yapılması, kat maliklerinin hangi yükleniciyle anlaşacağına veya yeni projede nasıl bir paylaşım gerçekleştirileceğine karar verildiği anlamına gelmez. Tespit sonucunda yapı sağlam sonucuna varılır ise Yarısı Bizden Kampanyası kampanyası geçerli olmaz.

2. Riskli Yapı Kararının Kesinleşmesi ve Yasal Süreç

Riskli yapı tespitinin ardından ilgili tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.

Muhtarlık ilanının son gününden itibaren maliklerin riskli yapı tespitine itiraz etmek için 15 günlük yasal süresi bulunmaktadır. İtiraz edilmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesi halinde riskli yapı kararı kesinleşir.

Bu aşamadan sonra tahliye ve yıkım süreci gündeme gelir. İlgili idare tarafından tahliye ve yıkım için 90 günü aşmayan bir süre verilir. Ancak kat maliklerinin yeni yapıya ilişkin hazırlıklarını başlatmak için binanın tamamen yıkılmasını beklemeleri gerekmez.

İmar araştırmaları, malik görüşmeleri, fizibilite çalışmaları ve yüklenici değerlendirmeleri uygun aşamalarda paralel olarak yürütülebilir. Riskli Yapı Tespitine (Karot alma süreci) başlamadan öncesinden firma anlaşması, mimari plan süreçlerinde yol alınmış olması tavsiye edilir.

3. İmar Analizi ve Mevcut Durumun Değerlendirilmesi

Kentsel dönüşümde en önemli konulardan biri, mevcut arsanın güncel imar koşullarına göre ne kadar yapılaşma hakkına sahip olduğunun belirlenmesidir.

Bu kapsamda;

• Parselin yüzölçümü ve mevcut mülkiyet yapısı,
• İmar planı ve plan notları,
• Yapılaşma koşulları ve çekme mesafeleri,
• Kat adedi ve bina yüksekliği,
• Emsal ve inşaat alanı hesapları,
• Bağımsız bölüm oluşturma olanakları,
• Gerekli durumlarda tevhit ve ifraz seçenekleri teknik açıdan değerlendirilir.

Bu analizler sonucunda arsanın potansiyeli ortaya konularak yeni projenin uygulanabilirliği araştırılır.

Doğru bir imar analizi yapılmadan yalnızca mevcut daire sayısı veya müteahhit teklifleri üzerinden karar verilmesi, ilerleyen aşamalarda ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu aşamada yüklenici firmalardan teklif almak yerine danışmanlık şirketleri aracılığıyla istekler üzerinden firmalara teklif gönderilmesi daha sağlıklı olacaktır.

4. Kat Malikleri Organizasyonu ve Ortak Karar Süreci

Kentsel dönüşümün en hassas aşamalarından biri, farklı beklentilere sahip kat maliklerinin ortak bir karar etrafında buluşmasıdır. Her malikin ekonomik koşulları, mevcut bağımsız bölümünün özellikleri ve yeni projeden beklentileri farklı olabilir.

Bu nedenle sağlıklı bir dönüşüm süreci için maliklerin düzenli olarak bilgilendirilmesi, taleplerinin değerlendirilmesi ve kararların şeffaf biçimde paylaşılması önem taşır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeni uygulamalarda, oybirliği sağlanamadığında maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, çoğunluğun yalnızca kişi sayısına göre değil, mülkiyet hisseleri üzerinden hesaplanmasıdır.

Karara katılmayan maliklere yönelik bildirim ve gerektiğinde pay satışı işlemleri ise mevzuatta belirtilen ayrı usullere tabidir.

5. Fizibilite Çalışması ve Yüklenici Tekliflerinin Değerlendirilmesi

İmar koşullarının belirlenmesinin ardından projenin ekonomik ve teknik uygulanabilirliği değerlendirilir.

Bu aşamada yaklaşık inşaat maliyetleri, bağımsız bölüm dağılımları, kat karşılığı paylaşım oranları ve maliklerden talep edilebilecek ek ödemeler incelenir.

Ardından yüklenici firmalardan teklifler alınarak karşılaştırmalı değerlendirmeler yapılabilir.

Ancak yüklenici seçiminde yalnızca teklif edilen metrekareye veya talep edilen ek ödeme tutarına odaklanmak yeterli değildir.

Firmanın;

• Mali yeterliliği ve finansman kapasitesi,
• Daha önce tamamladığı projeler,
• Teknik ve organizasyonel kapasitesi,
• Teklif ettiği malzeme ve uygulama standartları,
• İş programı ve teslim taahhütleri,
• Sunabileceği hukuki ve mali güvenceler birlikte değerlendirilmelidir.

En yüksek metrekareyi teklif eden yüklenici, her zaman en güvenilir veya uygulanabilir teklifi sunan firma olmayabilir. Bir firmanın düşük oran ile binanızı yapmak istemesi ise inşaatı bitirebileceği anlamına gelmez.

Bu nedenle tekliflerin aynı teknik ve mali kriterler üzerinden karşılaştırılması, kat maliklerinin bilinçli karar vermesini kolaylaştırır.

6. Sözleşme Müzakereleri ve Hakların Güvence Altına Alınması

Yüklenici seçiminin ardından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname üzerinde çalışmalar başlar. Bu belgeler, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirlediğinden dönüşümün en kritik aşamalarındandır.

Sözleşme hazırlığında özellikle şu konular üzerinde durulmalıdır:

• Maliklere ve yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümler,
• Ek ödeme tutarları ve ödeme koşulları,
• İnşaatın başlangıç ve teslim süreleri,
• Gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar,
• Kira yardımı veya yüklenici tarafından üstlenilen kira ödemeleri,
• Teminat ve güvence mekanizmaları,
• Tapu devri ve yükleniciye pay aktarım koşulları,
• Teknik şartname ve malzeme standartları,
• Sözleşmenin feshi ve uyuşmazlıkların çözümü.

Sözleşmenin yalnızca ekonomik şartlar açısından değil, teknik uygulanabilirlik ve hukuki güvence bakımından da değerlendirilmesi gerekir. Eksik veya belirsiz bırakılan hükümler, inşaat sürecinde taraflar arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir.

7. Noter Sözleşmesi: Kararların Hukuki Çerçeveye Taşınması

Teknik çalışmaların tamamlanması, maliklerin kararlarının netleşmesi ve sözleşme şartlarında uzlaşılması sonrasında noter aşamasına geçilir.

Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde işlemin niteliğine göre gerekli resmî şekil şartlarının yerine getirilmesi önemlidir.

Noter aşamasından önce tarafların sözleşme metnini ve eklerini incelemiş, hak ve yükümlülüklerini anlamış olması gerekir.

Mimari paylaşım şemaları, teknik şartname, bağımsız bölüm listeleri ve ödeme koşulları gibi belgelerin sözleşmeyle uyumlu olması da büyük önem taşır.

Noter sözleşmesinin imzalanması, kentsel dönüşüm sürecinin tamamlandığı anlamına gelmez. Bu aşamadan sonra ruhsatlandırma, uygulama, inşaat ve teslim süreçleri devam eder.

Ancak noter aşamasına kadar doğru yönetilen bir hazırlık süreci, sonraki aşamalarda ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların azaltılmasına önemli katkı sağlar.

Kentsel Dönüşümde Profesyonel Süreç Yönetimi Neden Önemlidir?

Riskli yapı tespitinden noter sözleşmesine kadar geçen süreçte teknik, hukuki ve mali kararlar birbirini doğrudan etkiler.

İmar haklarının yanlış değerlendirilmesi, yüklenici tekliflerinin yeterince araştırılmaması veya maliklerin eksik bilgilendirilmesi, dönüşüm sürecinin uzamasına ve hak kayıplarına neden olabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşümün yalnızca yüklenici firma seçimine indirgenmemesi; bütün aşamaların planlı, şeffaf ve koordineli biçimde yürütülmesi gerekir.

Cityvenn ile Şeffaf ve Güvenilir Kentsel Dönüşüm

Cityvenn, kentsel dönüşüm süreçlerinde kat malikleri ile yüklenici firmalar arasında bağımsız ve tarafsız danışmanlık yaklaşımıyla hizmet sunar.

Mevcut durum ve imar analizlerinden malik organizasyonuna, fizibilite çalışmalarından yüklenici seçimine, sözleşme müzakerelerinden noter aşamasına kadar sürecin planlanmasını ve koordinasyonunu destekler.

Amacımız, kat maliklerinin teknik, hukuki ve mali konularda doğru bilgiye ulaşmasını sağlayarak dönüşüm kararlarının güven ortamında alınmasına katkıda bulunmaktır.

Çünkü başarılı bir kentsel dönüşüm, yalnızca yeni bir binayla değil, doğru bilgi, şeffaf iletişim ve güvenilir süreç yönetimiyle başlar.

Cityvenn | BİR DÜNYA DÖNÜŞÜM

Kentsel dönüşüm süreciniz hakkında bilgi almak ve ücretsiz danışmanlık hizmetimizden yararlanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

444 4 587