11. Yargı Paketi Onaylandı: Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşümde Devrim Niteliğinde Değişiklikler!

Türkiye'nin yargı sisteminde önemli bir dönüm noktası daha geride kaldı. Kamuoyunda "11. Yargı Paketi" olarak bilinen "Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilerek yasalaştı ve 25 Aralık 2025 tarihli Resmi Gazete'de yayımlandı. Bu paket, ceza hukuku ve infaz düzenlemelerinin yanı sıra gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen maddelerle dolu. Özellikle hisseli tapu sahipleri, mirasçılar ve kentsel dönüşüm projelerinde yer alanlar için yeni fırsatlar ve kolaylıklar getiriyor. Bu yazımızda, paketin gayrimenkul ve kentsel dönüşüm odaklı yasalarını vurgulayarak inceleyeceğiz. Cityvenn olarak, bu değişikliklerin sektördeki etkilerini değerlendirip, nasıl fayda sağlayabileceğinizi anlatacağız.

Hisseli Tapu ve Miras Sorunlarında Yeni Dönem: İzale-i Şüyu Davalarına Kolaylık

Türkiye'de milyonlarca gayrimenkul, özellikle eski binalar ve miras yoluyla edinilen mülkler, hisseli tapu (paylı mülkiyet) şeklinde bulunuyor. Bu durum, sıklıkla anlaşmazlıklara ve uzun süren davalara yol açıyor. 11. Yargı Paketi, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) ilgili maddelerinde yaptığı değişikliklerle bu sorunlara çözüm getiriyor.

• Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Düzenlemeleri: Paketin 35. maddesiyle TMK'nın 733. maddesi değiştirildi. Artık devlet ihale kanunu kapsamındaki satışlar ve cebri artırma satışlarında ön alım hakkı kullanılamayacak şekilde netleştirildi. Ayrıca, ön alım hakkının süresi 2 yıldan 1 yıla indirildi. Bu, satış işlemlerini hızlandırırken, hak sahiplerinin korunmasını sağlıyor.
• Rayiç Bedel ve Ödeme Prosedürü: 36. maddeyle TMK 734. maddesi güncellendi. Ön alım davasında hakim, payın rayiç bedelini hızlıca belirleyecek ve alıcı, bu bedeli belirlenen süre içinde yatırmak zorunda kalacak. Yatırmazsa tescil kararı verilemeyecek. Bu hüküm, "önce sen al" mantığıyla hisseli mülklerdeki ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarını adil ve hızlı hale getiriyor. Özellikle miras kalan gayrimenkullerde, bir hissedarın payını satması durumunda diğer hissedarlara öncelik tanınması, satış yerine iç alım teşvik ederek mülkün parçalanmasını önlüyor.

Bu değişiklikler, kentsel dönüşüm projelerinde büyük önem taşıyor. Eski ve riskli binaların çoğu hisseli tapulu olduğundan, anlaşmazlıklar dönüşüm sürecini geciktiriyordu. Artık hissedarlar arasında daha kolay uzlaşma sağlanabilecek, yıkım ve yenileme işlemleri hızlanacak. Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak, bu tür projelerde hukuki danışmanlık ve arabuluculuk hizmetlerimizle yanınızdayız – hisseli tapu sorunlarınızı çözerek dönüşümünüzü sorunsuz hale getirebiliriz!

Kentsel Dönüşümde Etkiler: Daha Hızlı ve Adil Süreçler

Her ne kadar 11. Yargı Paketi doğrudan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'u değiştirmese de, gayrimenkul hukuku düzenlemeleri kentsel dönüşümü dolaylı olarak güçlendiriyor. Hatırlayalım, 2023'te yapılan değişikliklerle kentsel dönüşüm karar nisabı %50+1'e düşürülmüştü. Şimdi ise hisseli tapu ve ön alım hakkı yenilikleri, bu nisabı daha etkili kılıyor.

• Riskli Yapı ve Yıkım Süreçleri: Hisseli mülklerdeki davaların hızlanması, riskli binaların tespiti ve yıkımını kolaylaştıracak. Örneğin, bir apartmanda azınlık hissedarların itirazları artık daha hızlı çözülecek, dönüşüm projeleri gecikmeden ilerleyebilecek.
• Geçici Hükümlerle İstikrar: Paketin 37. maddesiyle eklenen geçici madde, değişikliklerin geriye dönük uygulanmayacağını belirtiyor – mevcut satışlar korunurken, devam eden davalarda yeni kurallar geçerli olacak. Bu, kentsel dönüşüm yatırımcıları için öngörülebilirlik sağlıyor.

Kentsel dönüşüm, sadece binaları yenilemek değil; güvenli, sürdürülebilir şehirler yaratmak demek. Cityvenn olarak, İstanbul, Ankara ve diğer illerdeki projelerimizde bu değişiklikleri avantaja çeviriyoruz. Eğer riskli bir yapınız varsa veya hisseli tapu sorunlarıyla uğraşıyorsanız, uzman ekibimizle ücretsiz ön değerlendirme yapabiliriz.

Sonuç: Gayrimenkul Sektörü İçin Fırsat Zamanı

11. Yargı Paketi, gayrimenkul ve kentsel dönüşüm alanında uzun süredir beklenen reformları getirerek sektördeki tıkanıklıkları açıyor. Hisseli tapu mağdurları için adil bir dönem başlarken, kentsel dönüşüm projeleri daha hızlı ilerleyecek. Bu değişiklikler, mülk sahiplerini korurken yatırımcılara da güven veriyor.

Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak, bu yenilikleri yakından takip ediyor ve müşterilerimize entegre çözümler sunuyoruz. Daha fazla bilgi için web sitemizi ziyaret edin veya bize ulaşın. Güvenli yarınlar için dönüşüme hazır mısınız?

Not: Bu makale bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Detaylı danışmanlık için uzman avukatlarımıza başvurun.