⚡İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği: Şehirlerin Geleceğini Şekillendiren Yeni Dönem
Türkiye'nin kentsel dönüşüm ve imar politikalarında köklü bir değişim rüzgarı esiyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 22 Kasım 2025 tarihli ve 33085 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği" ile imar planı değişikliklerinden doğan rantın büyük kısmını kamuya kazandırmayı zorunlu kılıyor.
İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği: Şehirlerin Geleceğini Şekillendiren Yeni Dönem
Türkiye'nin kentsel dönüşüm ve imar politikalarında köklü bir değişim rüzgarı esiyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 22 Kasım 2025 tarihli ve 33085 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği" ile imar planı değişikliklerinden doğan rantın büyük kısmını kamuya kazandırmayı zorunlu kılıyor. Bu düzenleme, 7534 sayılı Kanun'un getirdiği çerçeve üzerine inşa edilmiş olup, 15 Eylül 2020 tarihli eski yönetmeliği yürürlükten kaldırarak daha kapsamlı ve şeffaf bir yapı sunuyor. Temel hedef: Şehirlerin plansız, parsel bazlı ve rant odaklı büyümesini frenlemek; yerine sürdürülebilir, adil ve kamu yararı odaklı bir kentsel gelişim modeli oturtmak.
Değer Artış Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanıyor?
Yönetmelik, uygulama imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazların (özellikle arsaların) değerinde meydana gelen artışı merkeze alıyor. Bu artışın %90'ı doğrudan "değer artış payı" olarak kamuya aktarılacak. Hesaplama süreci şöyle işliyor:
- Başvuru ve Değerleme Aşaması: Taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan parsel veya ada bazlı plan değişiklikleri için, yetkili idarelere resmi kayıt numarası alınmış başvurular kabul ediliyor. Değer artışı, SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporlarla belirleniyor. Kıymet takdir komisyonları, plan öncesi ve sonrası arsa değerlerini karşılaştırarak artışı netleştiriyor.
- Uygulama Kapsamı: Özellikle ada bazında nüfus artışı, emsal (inşaat yoğunluğu) veya kat yüksekliği değişiklikleri, fonksiyon dönüşümleri (örneğin tarım arazisinden konut alanına geçiş) ve riskli yapılarda %20'yi aşan emsal artışları hedefte. Değer artışı sadece arsa payına odaklanıyor; bina değerleri hariç tutuluyor.
- Muafiyetler ve İstisnalar: Her değişiklik bu paya tabi değil. Örneğin, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli alanlar, rezerv yapı alanları, kamu yatırımları, vakıf mülkleri veya mevcut yoğunluğu artırmayan küçük düzenlemeler (cephe mesafesi gibi) muaf. Ayrıca, 12 Aralık 2024 öncesi riskli yapı şerhi olan parsellerde emsal artışı 1,5 kata kadar pay alınmıyor.
Bu mekanizma, keyfi imar taleplerini caydırarak şehirlerin organik ve planlı büyümesini teşvik ediyor. Askı sürecinde itirazlar olursa, değerleme raporları revize edilerek nihai pay belirleniyor.
Ödeme Kolaylıkları ve Güncellemeler
Vatandaşların yükünü hafifletmek amacıyla esneklik sağlanmış. Değer artış payını peşin ödeyenlere %10 indirim uygulanırken, kalan %90'lık kısım taksitlendirilebiliyor. Tahakkuk eden pay, TÜFE aylık değişim oranlarıyla güncelleniyor – örneğin, 4 Temmuz 2024 öncesi tahakkuklar için özel geçiş hükümleriyle yeniden değerleme oranı uygulanmadan aylık TÜFE bazında ayarlanıyor. Bu, enflasyon karşısında adaleti koruyor ve ödemeleri daha öngörülebilir kılıyor.
Kamulaştırılamayan Alanlara Yeni Çözüm
Yönetmelik, yıllardır süren bir yaraya da merhem oluyor. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek-1 maddesi kapsamındaki taşınmazlar –yani özel mülkiyette olup okul, hastane veya idari tesis gibi kamu hizmetine ayrılmış ama kamulaştırılamamış alanlar– için yeni bir yol açılıyor. Eğer ilgili kamu kurumu bu alana artık ihtiyaç duymazsa ve idare onay verirse, plan değişikliğiyle mülkiyet kısıtlamaları kaldırılabiliyor. Bu sayede, dava süreçleri yerine uzlaşma yoluyla çözümler üretilerek mülk sahiplerinin mağduriyeti önleniyor.
Şehirlerin Planlı Geleceği ve Toplumsal Fayda
Bakanlık, bu düzenlemeyle sadece rantı kontrol altına almayı değil, aynı zamanda altyapı, yeşil alan ve sosyal donatı yatırımlarını finanse etmeyi amaçlıyor. Oluşan değerden kamunun aldığı pay, yerel yönetimler ve merkezi idareler arasında dağıtılacak; böylece şehirler daha yaşanabilir hale gelecek. Uzmanlara göre, bu adım Türkiye'nin kentsel dönüşümünde dönüm noktası: Plansız kentleşmenin faturası (trafik, çevre kirliliği, deprem riski) hafiflerken, kaynaklar adil paylaşılacak.
Cityvenn Kentsel Dönüşüm Olarak Değerlendirmemiz
Cityvenn Kentsel Dönüşüm olarak, bu yönetmeliği sektörümüz için bir fırsat penceresi olarak görüyoruz. Uzun yıllardır vurguladığımız gibi, kentsel dönüşümün kalbi planlı gelişimde atıyor. %90'lık değer artış payı, spekülatif imar oyunlarını bitirerek gerçek dönüşüm projelerine zemin hazırlıyor – örneğin, riskli yapı dönüşümlerinde emsal teşvikleri artarken, kamu-özel sektör iş birliği güçleniyor. Biz, bu yeni dönemde maliklerimize şeffaf danışmanlık sunarak, peşin ödeme indirimlerinden yararlanmalarını ve taksit planlarını optimize etmelerini sağlayacağız. Sonuçta, bu düzenleme sadece bir kural değil; daha güvenli, sürdürülebilir ve adil şehirler için bir manifesto. Cityvenn olarak, dönüşüm yolculuğunuzda yanınızdayız – çünkü yarınlar, bugünkü planlarla şekillenir.
✨ Detaylı danışmanlık için bizimle iletişime geçin!
