Kentsel Dönüşümde Malik Hakları: Habersiz Kararlara Son! Yeni Tebligat ve Toplantı Zorunlulukları

Türkiye’de kentsel dönüşüm süreçleri hız kazanırken, maliklerin en çok şikâyet ettiği konuların başında “haberim olmadan karar alındı” iddiaları geliyordu. Özellikle eski uygulamalarda bazı maliklerin toplantıya çağrılmadığını, süreçten geç haberdar olduğunu veya imza aşamasında baskıyla karşılaştığını söylemesi ciddi hukuki tartışmalar yaratıyordu.

2026 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemeler ise bu süreci önemli ölçüde değiştirdi. Artık kentsel dönüşümde yalnızca çoğunluk kararı yeterli görülmüyor; maliklerin usulüne uygun şekilde bilgilendirilmesi ve toplantı süreçlerinin şeffaf yürütülmesi de zorunlu hale geliyor.

Salt Çoğunluk Devam Ediyor Ama Süreç Değişti

Yeni yönetmelikle birlikte kentsel dönüşüm kararlarında uygulanan 2/3 çoğunluk şartı büyük ölçüde kaldırılarak “salt çoğunluk” yani yüzde 50 + 1 sistemi güçlendirildi.

Bu ne anlama geliyor?

Örneğin 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda artık 11 malik dönüşüm yönünde karar aldığında süreç başlayabiliyor. Ancak burada kritik nokta şu:
Kararın geçerli sayılması için toplantı ve tebligat süreçlerinin de doğru şekilde yürütülmesi gerekiyor.

Yani artık yalnızca imza toplamak yeterli değil.

Toplantı Yapılması Zorunlu Hale Geldi

Yeni düzenlemelerin en önemli maddelerinden biri, malik toplantısının fiilen zorunlu hale getirilmesi oldu.

Artık maliklerden yalnızca bir kişinin talebi bile toplantı sürecinin başlatılması için yeterli sayılıyor. Sonrasında tüm maliklerin toplantıya çağrılması gerekiyor.

Bu düzenlemenin temel amacı:

• Sürecin şeffaf ilerlemesi

• Maliklerin bilgi sahibi olması

• Sonradan doğabilecek “haberim yoktu” itirazlarının azaltılması

• Hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmesi

Özellikle geçmişte yaşanan “gizli imza toplama” tartışmalarının önüne geçmek için bu değişiklik oldukça kritik görülüyor.

Yeni Tebligat Sistemi Nasıl İşleyecek?

2026 düzenlemeleriyle birlikte tebligat yöntemleri de dijital ve hibrit modele dönüştürüldü.

Artık toplantı çağrıları ve karar bildirimleri şu yöntemlerle yapılabiliyor:

• Muhtarlık ilanı

• Bina girişine duyuru asılması

• Noter aracılığıyla bildirim

• Elektronik tebligat

• E-Devlet üzerinden bildirim

Özellikle ilanların 15 gün boyunca askıda kalması önemli bir detay. Çünkü yeni sistemde belirli süre sonunda malik “haberdar olmuş” kabul ediliyor.

Bu nedenle artık sadece fiziksel posta beklemek yeterli değil. Maliklerin e-Devlet bildirimlerini ve bina duyurularını düzenli takip etmesi gerekiyor.

Belediyeler ve Müdürlükler Daha Fazla Kontrol Yapacak

Yeni dönemde yalnızca malikler değil, belediyeler de daha fazla sorumluluk taşıyor.

Ruhsat süreçlerinde artık:

• Toplantının yapılıp yapılmadığı,

• Salt çoğunluğun doğru hesaplanıp hesaplanmadığı,

• Tebligatların usule uygun gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği

kontrol ediliyor.

Bu durum özellikle usulsüz dönüşüm süreçlerinin önüne geçmek açısından önemli görülüyor.

Malikler Nelere Dikkat Etmeli?

Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybı yaşamamak için maliklerin şu konulara dikkat etmesi gerekiyor:

1. Tebligatları Takip Edin

E-Devlet bildirimlerini düzenli kontrol edin. Muhtarlık ilanları ve bina duyuruları artık resmi bildirim sayılabiliyor.

2. Toplantı Tutanaklarını İnceleyin

Toplantıya katılmasanız bile alınan kararların tutanaklarını talep edin.

3. Sözleşmeleri Detaylı Okuyun

Müteahhit sözleşmelerinde:

• teslim süresi,

• kira yardımı,

• metrekare değişimi,

• cezai şartlar,

• teminat maddeleri

mutlaka uzman desteğiyle incelenmeli.

4. Süreleri Kaçırmayın

Karara katılmayan maliklere yapılan bildirimlerden sonra belirli süreler işlemeye başlıyor. Bu sürelerin kaçırılması ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem Daha Şeffaf Ama Daha Teknik

2026 düzenlemeleriyle birlikte kentsel dönüşüm süreçleri daha hızlı ilerlemeyi hedefliyor. Ancak aynı zamanda prosedürler de daha teknik hale geliyor.

Bugün artık en büyük risk yalnızca binanın dönüşmesi değil; sürecin usulüne uygun yönetilmemesi.

Bu nedenle maliklerin:

• süreci aktif takip etmesi,

• resmi bildirimleri önemsemesi,

• uzman desteği alması

eskisinden çok daha kritik hale geldi.

Cityvenn Perspektifi: Sürecin İçinde Değil, Yanında...

Kentsel dönüşümde en kritik sorun bilgi eksikliği değil; doğru yönlendirme eksikliğidir. Maliklerin çoğu sürecin teknik detaylarında kaybolduğu için ya yanlış kararlara yöneliyor ya da haklarını tam olarak kullanamıyor.

Cityvenn olarak yaklaşımımız net:
Süreci hızlandırmak değil, doğru yönetmek.

Çünkü yanlış yönetilen hızlı süreç, en büyük maliyet riskidir.

Yorumumuz: Asıl Problem Mevzuat Değil, Uygulama

Mevzuat son yıllarda daha şeffaf ve daha koruyucu hale gelmiş durumda. Ancak sahadaki en büyük sorunlar hâlâ aynı:

• Eksik veya hatalı tebligat süreçleri

• Maliklerin toplantıya çağrılmaması

• Teknik hesaplama hataları (çoğunluk oranları vb.)

• Baskı altında imza süreçleri

• Şeffaf olmayan müteahhit teklifleri

Bu sorunlar çözülmediği sürece, en iyi yasa bile tek başına yeterli olmuyor.

Önerimiz: Süreci Baştan Sona Kontrol Edilebilir Hale Getirin

Kentsel dönüşümde en sağlıklı yaklaşım:

• Tüm maliklerin sürece eşit şekilde dahil edilmesi

• Tüm kararların yazılı ve kayıtlı ilerlemesi

• Alternatif tekliflerin karşılaştırmalı sunulması

• Bağımsız teknik ve hukuki kontrol mekanizmalarının kullanılması

Şeffaflık arttıkça, anlaşmazlık riski doğal olarak düşer.

Cityvenn Olarak;

Yalnızca proje geliştiren bir yapı değil; aynı zamanda süreç danışmanlığı perspektifiyle hareket eder. Maliklerin en çok zorlandığı alanlarda destek sağlıyoruz:

1. Süreç Takibi ve Bilgilendirme

• Tebligat ve toplantı süreçlerinin doğru ilerlemesi

• Karar alma aşamalarının şeffaflaştırılması

• Süreç takviminin oluşturulması

2. Teknik Değerlendirme

• Metrekare ve değer analizleri

• Paylaşım oranlarının kontrolü

• Proje tekliflerinin karşılaştırılması

3. Sözleşme İncelemesi Desteği

• Müteahhit sözleşmelerinde risk analizi

• Teslim süreleri ve cezai şartların kontrolü

• Malik lehine maddelerin güçlendirilmesi

4. Hak Koruma ve Uyuşmazlık Önleme

• Yanlış yönlendirme risklerinin azaltılması

• İmzadan önce bilgilendirme kontrolü

• Hukuki sürece dönüşebilecek durumların erken tespiti

Kentsel dönüşüm bir bina yenileme süreci değil, uzun vadeli bir mülkiyet dönüşümüdür. Bu nedenle alınan her karar, sadece bugünü değil geleceği de etkiler.

Doğru bilgi, doğru analiz ve şeffaf süreç yönetimi; en az proje kadar değerlidir.